在元宇宙购买「土地」的法律问题解析
最近，我们越来越多地听到一个词——“元宇宙”。
2021年10月，全球知名的美国IT企业Facebook公司更名为“Meta Platforms（元平台）”，这一举措让许多人开始对元宇宙产生兴趣。日本企业也纷纷宣布进军元宇宙，元宇宙市场的开发和投资活动变得非常活跃。
由于元宇宙是一个新概念，实现商业化确实存在一定难度。可能有人会有这样的疑问和担忧：“不知道如何推进商业化”、“能否实现盈利（收益化）”。实际上，将元宇宙应用于商业，确实面临许多法律上的挑战。
因此，本文将介绍元宇宙的特点和在商业领域的应用案例，并结合元宇宙中的土地交易案例，解析相关的法律问题。
什么是元宇宙
元宇宙（英文：metaverse）在日语中的翻译是指在线上构建的“三维（3DCG）虚拟空间”及其服务。元宇宙这一术语源自古希腊语的前缀，由“meta=超越的・高次的”和“universe=宇宙”组合而成的新词。最初是由美国科幻作家尼尔·斯蒂芬森在1992年（平成4年）发表的小说《雪崩》中出现的一个虚构的虚拟空间服务名称，主要在英语圈使用。
虚拟空间的名称有多个，其他的还包括WIRED（连接的地方）、虚拟空间、VR（虚拟现实空间）、赛博空间（电脑空间）等。目前对于元宇宙的定义，尚未有统一的解释。在元宇宙解说书《元宇宙进化论》（技术评论社｜2022年）中，将满足“空间性”、“自我同一性”、“可访问性”、“大规模同时连接性”、“沉浸性”、“创造性”、“经济性”这七个要求的在线虚拟空间定义为元宇宙。
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国内扩大的元宇宙市场规模
预计，国内元宇宙市场首先将普及面向企业的商业用途服务，随后渗透到面向消费者的市场。
受新型冠状病毒的影响，对于在虚拟空间中替代实际服务（如公司内部会议、面向企业的虚拟展览会、在线研讨会等）的需求急剧增加。随着现实中必须实施的服务与从成本效益角度在线实施可行的服务之间的区分日益明确，预计对虚拟相关服务的需求将持续增长。
根据日本総務省发布的《信息通信白皮书令和4年版（2022年）》，元宇宙交易市场的规模在2021年达到了4万2,640亿日元，预计到2030年将扩大至78万8,705亿日元。
另一方面，国内2021财年的元宇宙市场规模（包括元宇宙平台、非平台（内容、基础设施等）以及XR（VR/AR/MR）设备的总和）估计为744亿日元，预计2022财年将增长至1,825亿日元（同比增长245.2%）。
从2020年至2022年，大型企业纷纷进入元宇宙市场，各种元宇宙平台相继推出。通过企业间的合作和业务联盟，进行实证试验，以期未来的商业化。
参考：（株）矢野经济研究所｜实施了关于元宇宙国内市场动向的调查（2022年）
元宇宙案例1：虚拟城市
包括数字孪生、XR（将现实世界与虚拟世界融合，能感知现实中不存在的事物的技术总称）、VR（虚拟现实）、AR（增强现实）以及MR（混合现实）等技术。在日本，医疗教育课程中通过VR体验来掌握高级临床技术、在福利设施中的应用等都在不断发展，而在房地产行业，也正在进行NFT化的交易（我们将在后面详细解释）。
未来，用户可以在虚拟空间中，操作被称为自己分身的各式各样的化身（通过电子水印进行本人确认和真伪判断的安全性非常严格），与他人进行交流、进行交易等多种体验。
在日本，与现实城市联动的虚拟环境——“城市联动型元宇宙/虚拟城市”的开发和运营也在地方自治体中取得进展。详细信息，请参阅2022年（令和4年）4月由“虚拟城市联盟”制定的关于元宇宙运营与使用的法律应对指南的指导方针。
官方网站：虚拟城市联盟｜虚拟城市指导方针[ja]
在2021年（令和3年）以后进入的所谓虚拟空间的商业空间，预计将进行房地产交易、购物等经济活动，以及在事件或太空站中的空间体验、服务和商品的3D模型制作，预想中的另一个“现实”将开启一种新的生活方式。
元宇宙案例2：建筑物与空间设计
2022年7月，株式会社CyberAgent（日本CyberAgent股份有限公司）为了研究、规划和制作元宇宙中的建筑物和空间设计，成立了专门机构“Metaverse Architecture Lab（元宇宙建筑实验室）”。
建筑师隈研吾先生（建筑师，东京大学特别教授兼名誉教授）担任顾问，致力于研究元宇宙独有的空间设计以及如何提升用户体验和品牌价值的建筑物存在方式，创造出新价值的虚拟建筑物。
该实验室不仅针对商业空间，还宣布了包括综合设施、虚拟城市开发在内的计划，以及只有在元宇宙中才能实现的建筑概念设计、内容规划和用户体验设计，从虚拟建筑物架构的验证到实证实验和原型制作的全过程。
在元宇宙购买土地和物品的意义
那么，具体来说，在元宇宙中购买“土地”和“物品”意味着什么样的交易呢？在房地产市场中，我们可以看到利用元宇宙举办的销售展示会，以及将现实世界中的房地产转化为NFT进行交易的应用越来越多。（关于NFT，我们将在下文中详细说明）
另一方面，在动产市场，如宝石等，我们可以看到结合了NFT的时尚秀、电子商务网站和NFT拍卖平台等活动。
＜案例1＞
在全球最大的区块链游戏平台“The Sandbox”（总部：香港）中，玩家可以购买虚拟空间中的LAND（土地区块），进行NFT租赁和买卖，或者利用这些土地创造物品、角色、服务等NFT，并通过买卖这些NFT进行经济活动。
＜案例2＞
NFT市场平台包括美国公司运营的全球最大的OpenSea和日本公司Coincheck（コインチェック）。用户可以在OpenSea上进行NFT的生成、管理、购买和拍卖出品（三种销售方式）。
从传统的中央集权型巨大平台向个人转移信息的所有权和管理权的元宇宙等Web3.0，以区块链技术（分布式账本技术）为核心，形成了一个以“分散管理”、“价值证明”和“透明性”为特点的新世界。
在元宇宙（虚拟空间）中，通过将现实存在的房地产和动产与NFT结合，可以宣称所有权（严格来说是持有权）。
在元宇宙中，将现实的房地产转化为NFT进行买卖等交易的优势包括以下几点：
虽然NFT的价值与现实存在的房地产相连，但由于它是数据，因此通常的房地产相关法律不适用。
因此，可以大幅减少房地产交易所需的时间和费用，降低交易障碍。此外，在元宇宙中，使用加密资产（比如比特币或以太坊等），但加密资产交易所（如bitFlyer或Coincheck等）的账户开设费用和交易费用较低，这也是一个优势。
- 无需登记
- 不产生房地产获取税或固定资产税
- NFT是可以在区块链上交易的数据，因此可以减少大宗和小额交易的中介费用
- 由于没有货币差异和法律上的限制，因此可以轻松地与海外进行交易
然而，关于NFT买卖中法律权利的转移仍存在问题，期待未来的法律制定。目前，关于NFT房地产交易的法律尚未完善，因此可以自由进行交易（操作范围广泛，结算顺畅）。以下是一些高额NFT交易的案例。
＜案例1＞
在元宇宙的房地产交易中，2021年11月The Sandbox的土地以近5亿日元的价格成交（美国房地产开发公司），Decentland也以约3亿日元的价格成交（加拿大分散式金融投资公司），这些高价交易的案例正在增加。
＜案例2＞
在世界最古老的国际拍卖公司苏富比（创立于伦敦、总部位于纽约）的拍卖中，2021年7月，一颗101.38克拉（约20克）的NFT钻石以高价成交。这是迄今为止拍卖中第二大的梨形钻石，具有稀有性。这颗钻石由香港苏富比以NFT形式拍卖，以约1,230万美元（约13亿5千万日元）相当的加密资产（虚拟货币）成交。
＜案例3＞
2021年11月，加勒比海国家巴巴多斯宣布在Decentraland和元宇宙中设立世界首个大使馆的项目。
＜案例4＞
2022年1月，韩国科学技术信息通信部（MSIT）作为数字新政2.0计划的一部分，宣布了关于元宇宙的国家战略。计划投资2,237亿韩元（约214.5亿日元）建设元宇宙生态系统，并在研究开发和人才培养等广泛领域提供支持。
2022年2月，韩国首尔特别市作为韩国自治体首次宣布建设“元宇宙平台”，并利用该平台在行政中提供新概念的公共服务，启动了元宇宙城市计划。计划在明年年底前建成高性能平台“元宇宙首尔”，并分阶段提供经济、文化、旅游、教育和市民服务等行政服务。
＜案例5＞
2022年2月，美国最大银行之一的摩根大通宣布在Decentraland开设虚拟店铺，成为首家进军元宇宙的银行。
元宇宙中的所有权
由于虚拟空间中的加密资产是无形的，因此它们仅仅作为数据，并不被认为具有民法上的占有权或所有权等物权。在元宇宙中，不存在“所有权”这一概念，因此我们使用“保有”一词。
在下一章节中，我们将详细解释，在虚拟空间中，可以通过应用区块链技术的NFT来证明版权或专有权。
NFT与使用权
NFT是“Non-Fungible Token”（非同质化代币）的缩写，日语翻译为“非代替性トークン”。所谓“トークン”指的是类似于“加密资产（虚拟货币）”的认证设备或认证数据。通过应用区块链技术，可以使得数字作品难以被复制或共享。
近年来，自NFT出现（约2017年起）以来，它能够明确数字资产的真实性和所有者，起到了类似鉴定书的作用。换言之，通过NFT化，可以为无法物质化的数字数据赋予稀缺价值。
因此，NFT已经成为了表征独一无二的加密资产或现实世界资产所有权的手段。严格来说，虚拟空间中的加密资产并不存在“所有权”这一概念，因此更多使用“持有”这一概念。
关于NFT，由于其管理机制是通过区块链钱包中的私钥来控制，只有知道私钥的人才能操作，因此是可以专有的。并且，由于区块链上记录了持有者信息和交易历史，因此可以将权利转移给他人，即进行转让。
至于“著作权”，例如NFT艺术的著作权人在进行艺术NFT交易时，如果双方就著作权转让达成一致，那么转让著作权是可能的。在交易的实务机制中，通常不是通过持有艺术NFT来获得著作权，而是获得著作权的使用许可。
相关文章：艺术NFT的“持有”与著作权的关系是什么？[ja]
提到“NFT不动产”，通常指的是元宇宙内的虚拟土地，但现实世界中将不动产NFT化的趋势也越来越明显。
在目前仍处于初期阶段的情况下，“NFT不动产”是指元宇宙内的事物，还是指现实世界中作为NFT数据处理的不动产，这一点尚不明确。对于前者，在元宇宙内的NFT不动产，与常规不动产交易相比，存在更多风险，因此需要特别注意。
元宇宙平台的法律责任
关于加密资产（虚拟货币）的有偿发行与销售，需要作为加密资产交换业进行注册，加密资产交换业者需承担用户资金与加密资产的分离管理义务、交易时确认义务等各种规制。NFT由于其性质，有时会被视为加密资产，因此需要注意适用的规制。
关于NFT受到哪些法律规制的详细解释，请参考下一篇文章。
相关文章：律师解释NFT适用的法律规制[ja]
此外，在元宇宙中，除了交易之外，还可能会为其他玩家工作。在这种情况下，通常会形成类似于零工工作者的业务委托合同，基本上并不存在元宇宙特有的法规制。如果被认定为劳动者并建立雇佣关系，则需要加入工伤保险、货币支付工资、明确劳动条件等，与现实世界相同的各种劳动法规制将适用。
围绕元宇宙的法律问题，目前尚未建立应如何考虑的方向性。元宇宙是在特定企业提供的平台上构建的封闭空间，与开放的互联网情况不同。
平台方设定的使用条款和技术规格（架构）在形成规则方面也占有重要地位。
提供虚拟空间的平台方中，有的可能会追踪玩家（化身）的视线移动，用于衡量广告效果。当然，敏感信息不应在未经同意的情况下被获取。
在确认这一点之后，对于交易行为等，可以认为私人自治是被承认的。
然而，这种私人自治必须得到法治的支持。在去中心化管理的（无主办者的）区块链中选择适用法律，提出了极其困难的问题。
総務省（日本综合通信局）也表示，“在虚拟空间中的争议也应该有司法制度的救济准备。是否仅依靠平台提供的ADR（在线争议解决）就足够，这一点将受到质疑。”
未来，需要着手解决的法律问题被认为是，当虚拟空间内的事件与现实世界有接触点（XR）时，调整它们关系的规则。这被定位为一种冲突法（空间際法）。
冲突规则的内容需要考虑到各种情况并具体化，但作为基本原则，“现实世界的优势”原则应当被认可。现实世界中确立的政策判断和价值判断，也应当在虚拟空间内的活动中得到维护。
围绕虚拟空间和数字资产的讨论，全球视角下显著进展的主题是数字资产交易（特别是金融和担保交易）的规则。这个主题涉及到虚拟空间内的“物”和“土地”权利，属于“财产法”问题，但目前讨论主要集中在加密资产和NFT。
此外，“知识产权”和“人格权”问题的意识也很强，通过跨越这些前提差异的横向讨论，可以推动虚拟空间的健康发展。
参考：総務省（日本综合通信局）｜虚拟空间的法律问题基本视角[ja]
总结：在元宇宙中进行NFT交易应咨询律师
以上，我们针对考虑在元宇宙中进行NFT交易的企业家们，解释了元宇宙土地交易的法律问题。元宇宙无疑是一项非常有用的技术，但正如本文所述，存在许多需要法律上梳理的问题。
Monolith法律事务所是一家在IT领域，尤其是互联网和法律方面具有高度专业性的法律事务所。我们建议您就元宇宙和NFT交易的相关问题，咨询不仅具备法律知识，同时对这些最新IT技术也有专业了解的律师。
本所提供的对策指南
Monolith法律事务所是一家在IT领域，尤其是互联网和法律方面具有高度专业性的法律事务所。近来备受关注的加密资产相关业务，是一个需要高度专业法律审查的领域。本所基于对各种法律法规的深入理解，对已经启动或计划启动的业务进行法律风险分析，并尽可能在不中断业务的前提下，实现业务的合法化。详细内容请参阅下文。
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