Activități ca agent de escrow desfășurate de biroul de avocatură și avocați

Escrow-ul reprezintă un mecanism prin care, în timpul unei tranzacții, o terță parte intervine între vânzător și cumpărător pentru a asigura siguranța tranzacției. Cu alte cuvinte, de exemplu:

1. Cumpărătorul trimite suma de bani vânzătorului
2. Vânzătorul expediază produsul cumpărătorului

În această ordine, cumpărătorul riscă să trimită banii fără să primească produsul expediat. Introducând un agent de escrow în proces:

1. Cumpărătorul trimite suma de bani agentului de escrow
2. Vânzătorul primește confirmarea primirii sumei de la agentul de escrow și expediază produsul
3. Cumpărătorul verifică produsul și informează agentul de escrow despre primire
4. Agentul de escrow transferă suma de bani vânzătorului

Prin adoptarea acestui mecanism, cumpărătorul poate evita riscurile menționate mai sus.

Agenții de escrow sunt de obicei bănci fiduciare, dar avocații și firmele de avocatură pot, de asemenea, să îndeplinească această funcție, sub anumite condiții.

Prezentarea generală a escrow-ului și poziționarea acestuia în sistemul juridic japonez

Se spune că escrow-ul a apărut în mijlocul secolului al XX-lea în Statele Unite ca un sistem de asigurare a tranzacțiilor imobiliare.

În Japonia, nu există o lege care să reglementeze în mod specific “activitățile de escrow”, ci se urmărește utilizarea sistemelor juridice existente pentru a realiza funcțiile și garanțiile de încredere ale unui agent de escrow. Cel mai comun serviciu de escrow utilizat este cel care folosește mecanismul de încredere (trust), oferit de companii de încredere și bănci fiduciare.

Când se dorește oferirea de servicii de escrow în Japonia, următoarele legi devin relevante:

• Legea investițiilor: În principiu, este interzisă “deținerea de depozite ca o afacere” de către persoane care nu sunt autorizate special prin alte legi.
• Legea bancară: Este interzis ca entitățile care nu sunt bănci să efectueze operațiuni de schimb valutar (așa-numitele servicii de transfer de bani).
• Legea privind reglementarea plăților: Entitățile care nu sunt bănci pot efectua operațiuni de schimb valutar dacă transferul este de sub 1 milion de yeni și dacă sunt înregistrate corespunzător.

Din cauza reglementărilor legale menționate mai sus, schemele care folosesc încrederea (trust), oferite de companii de încredere și bănci fiduciare, au devenit comune, așa cum s-a descris anterior.

De asemenea, platformele care facilitează vânzările între utilizatori obișnuiți, cum ar fi Yahoo Auctions sau Mercari, folosesc adesea mecanismul Legii privind reglementarea plăților pentru a oferi servicii de escrow pentru tranzacții de “sub 1 milion de yeni”.

Servicii de Escrow oferite de birourile de avocatură și avocați

Există situații, cum ar fi tranzacții de valoare mare care nu pot aștepta deschiderea unui cont la o companie de încredere sau la o bancă fiduciară, în care se dorește ca avocații de încredere sau birourile de avocatură să îndeplinească funcția de escrow. Avocații dețin conturi bancare speciale pentru depozite în avans, permițându-le să păstreze fondurile clienților în aceste conturi și să efectueze transferuri de bani conform instrucțiunilor clienților.

În plus, avocații pot deține fonduri pentru “serviciile” solicitate. Astfel, ei pot:

1. Fi solicitați de către cumpărători să negocieze contracte de vânzare-cumpărare a proprietăților imobiliare;
2. Deține fonduri pentru aceste “servicii”;
3. Transfera fondurile conform instrucțiunilor clientului, la momente precum după negocierile contractuale, în cursul îndeplinirii serviciilor.

Aceasta este modalitatea în care pot opera. Deși nu pot accepta solicitări care implică doar partea de transfer de fonduri, asemenea unui agent de escrow pur, ei pot:

• Accepta solicitări pentru serviciile de avocatură (cum ar fi negocierile contractuale pentru vânzarea-cumpărarea de proprietăți imobiliare);
• Efectua transferuri de fonduri ca parte a “serviciilor de avocatură”;
• Primi onorarii pentru “serviciile de avocatură” prestate.

Acesta este cadru general.

• Avocații sunt autorizați (mai degrabă, obligați) să deschidă conturi de depozite în avans conform legii profesiei, ceea ce este legal în contextul legii investițiilor;
• Transferurile de fonduri efectuate de avocați sunt considerate transferuri efectuate de un agent, nu tranzacții valutare, deci sunt legale în contextul legii bancare și a legii privind plățile.

Prin urmare, birourile de avocatură și avocații pot oferi legal servicii “apropiate de agent de escrow” în modul descris mai sus.

Prezentarea serviciilor oferite de firma noastră

Serviciile de escrow oferite de firmele de avocatură și avocați, așa cum s-a menționat anterior, sunt disponibile doar ca parte integrantă a activităților legale, cum ar fi negocierile pentru încheierea contractelor. Firma noastră se ocupă pe larg cu redactarea și verificarea contractelor legate de diverse afaceri, precum și cu negocierile pentru încheierea contractelor.

Domeniile de activitate ale Monolith Law Office (モノリス法律事務所): Crearea și revizuirea contractelor etc.[ja]