Die Tätigkeiten eines Escrow-Agenten durch eine Anwaltskanzlei und Anwälte

Ein Escrow ist ein Mechanismus, der bei Transaktionen eingesetzt wird, bei dem eine dritte Partei zwischen Verkäufer und Käufer tritt, um die Sicherheit der Transaktion zu gewährleisten. Das bedeutet zum Beispiel:

1. Der Käufer überweist das Geld an den Verkäufer
2. Der Verkäufer versendet die Ware an den Käufer

In dieser Reihenfolge besteht für den Käufer das Risiko, dass er trotz Überweisung des Geldes keine Ware erhält. Wenn jedoch ein Escrow-Agent eingeschaltet wird:

1. Der Käufer überweist das Geld an den Escrow-Agenten
2. Der Verkäufer versendet die Ware, nachdem er vom Escrow-Agenten die Bestätigung über den Zahlungseingang erhalten hat
3. Der Käufer bestätigt den Erhalt der Ware und informiert den Escrow-Agenten
4. Der Escrow-Agent überweist das Geld an den Verkäufer

Durch diesen Mechanismus kann der Käufer das oben genannte Risiko vermeiden.

Obwohl in der Regel Trustbanken als Escrow-Agenten fungieren, können unter bestimmten Bedingungen auch Anwälte oder Anwaltskanzleien diese Funktion übernehmen.

Überblick über Escrow und seine Position im japanischen Rechtssystem

Es wird gesagt, dass Escrow in der Mitte des 20. Jahrhunderts (1950er Jahre) in den USA als System zur Sicherung von Immobilientransaktionen entstanden ist.

In Japan gibt es kein Gesetz, das die “Escrow-Geschäfte” selbst regelt. Stattdessen wird das bestehende Rechtssystem genutzt, um die Funktionen und die Sicherstellung der Zuverlässigkeit eines Escrow-Agenten zu realisieren. Am häufigsten wird der Escrow-Service verwendet, der das Treuhandprinzip nutzt, und Treuhandgesellschaften und Treuhandbanken bieten diesen Escrow-Service an.

Wenn man versucht, einen Escrow-Service in Japan anzubieten, werden die folgenden Gesetze relevant:

• Investitionsgesetz (Japanisches Investitionsgesetz): Es ist grundsätzlich verboten, “Geld als Geschäft zu halten”, es sei denn, es ist speziell durch ein anderes Gesetz erlaubt.
• Bankgesetz (Japanisches Bankgesetz): Es ist verboten, dass jemand außerhalb des Bankgeschäfts Devisengeschäfte (sogenannte Geldtransfergeschäfte) durchführt.
• Funds Settlement Act (Japanisches Gesetz zur Geldabwicklung): Selbst für Nicht-Banken ist es möglich, Devisengeschäfte durchzuführen, wenn sie sich registrieren und die Überweisung weniger als 1 Million Yen beträgt.

Aufgrund dieser gesetzlichen Regelungen ist das oben erwähnte Schema, das Treuhandprinzipien verwendet und von Treuhandgesellschaften und Treuhandbanken angeboten wird, am weitesten verbreitet.

Es ist erwähnenswert, dass Plattformen wie Yahoo Auktionen und Mercari, die als Vermittler für den Verkauf zwischen allgemeinen Benutzern dienen, oft den Mechanismus des Funds Settlement Act nutzen, um Escrow-Dienstleistungen für “weniger als 1 Million Yen pro Transaktion” durchzuführen.

Escrow-Dienstleistungen durch Anwaltskanzleien und Anwälte

Es gibt jedoch auch Bedarf an vertrauenswürdigen Anwälten und Anwaltskanzleien, die als Escrow fungieren, insbesondere in Situationen, in denen hohe Transaktionen nicht auf die Kontoeröffnung bei Treuhandgesellschaften oder Treuhandbanken warten können. Anwälte haben ein spezielles Bankkonto, das als Treuhandkonto bekannt ist, auf dem sie Gelder ihrer Mandanten halten und diese auf Anweisung des Mandanten überweisen können.

Darüber hinaus können Anwälte Gelder für die “Aufgaben”, die sie übernommen haben, halten. Daher können sie:

1. Vom Käufer beauftragt werden, “Aufgaben” wie Vertragsverhandlungen für den Kauf und Verkauf von Immobilien durchzuführen
2. Gelder für diese “Aufgabe” halten
3. Im Verlauf der Aufgabenerfüllung, nach Vertragsverhandlungen und ähnlichen Zeitpunkten, das Geld gemäß den Anweisungen des Auftraggebers überweisen

Obwohl sie keine reinen Escrow-Agenten sind und daher keine Aufträge nur für Überweisungen annehmen können, können sie:

• Aufträge für ihre Tätigkeit als Anwalt (wie Vertragsverhandlungen für den Kauf und Verkauf von Immobilien) annehmen
• Im Rahmen dieser “anwaltlichen Tätigkeit” auch Überweisungen durchführen
• Eine Vergütung für diese “anwaltliche Tätigkeit” erhalten

Dies ist der übliche Ablauf.

• Anwälte sind gesetzlich berechtigt (und sogar verpflichtet), ein “Treuhandkonto” zu eröffnen, was im Zusammenhang mit den Bestimmungen des Kapitalanlagegesetzes legal ist
• Überweisungen durch Anwälte sind Überweisungen im Namen des Mandanten und keine Devisengeschäfte, daher sind sie im Zusammenhang mit dem Bankgesetz und dem Zahlungsdienstegesetz legal

Daher können Anwaltskanzleien und Anwälte, wenn sie in der oben beschriebenen Weise vorgehen, legal “Escrow-Agenten (oder ähnliche) Dienstleistungen” erbringen.

Unsere Dienstleistungen

Escrow-Dienstleistungen durch Anwaltskanzleien oder Anwälte können, wie oben erwähnt, nur im Rahmen von Anwaltstätigkeiten wie Vertragsverhandlungen angeboten werden. Unsere Kanzlei bietet eine breite Palette von Dienstleistungen an, darunter die Erstellung und Überprüfung von Verträgen im Zusammenhang mit verschiedenen Geschäften und Vertragsverhandlungen.

Bereiche, in denen die Monolith-Anwaltskanzlei tätig ist: Erstellung und Überprüfung von Verträgen usw. [ja]