Die Tätigkeit von Rechtsanwaltskanzleien und Anwälten als Escrow-Agenten

Ein Escrow ist ein Mechanismus, der bei Transaktionen die Sicherheit gewährleistet, indem eine dritte Partei zwischen Verkäufer und Käufer tritt. Das bedeutet zum Beispiel:

1. Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer.
2. Der Verkäufer versendet die Ware an den Käufer.

In dieser Reihenfolge besteht für den Käufer das Risiko, dass er den Kaufpreis überweist, aber die Ware nicht versendet wird. Wenn man jedoch einen Escrow-Agenten einschaltet, sieht der Ablauf wie folgt aus:

1. Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Escrow-Agenten.
2. Der Verkäufer versendet die Ware, nachdem er vom Escrow-Agenten die Bestätigung über den Erhalt des Kaufpreises erhalten hat.
3. Der Käufer bestätigt dem Escrow-Agenten den Erhalt der Ware.
4. Der Escrow-Agent überweist den Kaufpreis an den Verkäufer.

Durch dieses Verfahren kann der Käufer das oben genannte Risiko vermeiden.

Als Escrow-Agenten fungieren üblicherweise Treuhandbanken, aber auch Anwälte und Rechtsanwaltskanzleien können unter bestimmten Bedingungen diese Funktion übernehmen.

Überblick über Escrow und dessen Stellung im japanischen Rechtssystem

Es wird gesagt, dass Escrow in der Mitte des 20. Jahrhunderts in den USA als ein System zur Absicherung von Immobilientransaktionen entstanden ist.

In Japan gibt es kein spezifisches Gesetz, das “Escrow-Dienstleistungen” an sich regelt. Stattdessen wird versucht, die Funktionen und die Zuverlässigkeit eines Escrow-Agenten durch die Nutzung bestehender Rechtssysteme zu gewährleisten. Am häufigsten werden Escrow-Dienste über das Treuhandwesen angeboten, wobei Treuhandgesellschaften und Treuhandbanken solche Dienstleistungen bereitstellen.

Wenn man in Japan Escrow-Dienste anbieten möchte, sind folgende Gesetze relevant:

• Investmentgesetz: Grundsätzlich ist es Personen, die nicht durch andere Gesetze speziell autorisiert sind, verboten, “geschäftsmäßig Einlagen entgegenzunehmen”.
• Bankgesetz: Es ist verboten, dass Nicht-Banken Devisengeschäfte (sogenannte Geldtransferdienste) durchführen.
• Zahlungsabwicklungsgesetz: Nicht-Banken dürfen Devisengeschäfte durchführen, wenn sie registriert sind und die Überweisungen jeweils 1 Million Yen oder weniger betragen.

Aufgrund der oben genannten gesetzlichen Regelungen ist das Treuhandmodell, das von Treuhandgesellschaften und Treuhandbanken angeboten wird, wie bereits erwähnt, üblich geworden.

Plattformen wie Yahoo Auctions oder Mercari, die den Kauf und Verkauf zwischen allgemeinen Nutzern vermitteln, nutzen häufig das Zahlungsabwicklungsgesetz, um Escrow-Dienste für “Transaktionen unter 1 Million Yen” anzubieten.

Escrow-Dienstleistungen durch Rechtsanwaltskanzleien und Anwälte

Es gibt jedoch Situationen, wie bei hochwertigen Transaktionen, bei denen man nicht auf die Eröffnung eines Kontos bei einer Treuhandgesellschaft oder einer Treuhandbank warten kann. In solchen Fällen besteht der Bedarf, dass vertrauenswürdige Anwälte oder Rechtsanwaltskanzleien als Escrow-Agenten fungieren. Anwälte verfügen über spezielle Bankkonten für Treuhandgelder, auf denen sie die Gelder ihrer Mandanten halten und nach deren Anweisungen Überweisungen tätigen können.

Darüber hinaus können Anwälte Gelder im Rahmen eines “Mandats” halten, das ihnen erteilt wurde. Daher ist es möglich, folgende Dienstleistungen zu erbringen:

1. Die Übernahme eines “Mandats” wie die Verhandlungsführung bei Kaufverträgen für Immobilien von einem Käufer.
2. Das Halten von Geldern für dieses “Mandat”.
3. Die Überweisung dieser Gelder nach Abschluss der Vertragsverhandlungen oder zu einem ähnlichen Zeitpunkt im Prozess der Mandatsausführung, gemäß den Anweisungen des Mandanten.

Es ist nicht möglich, Aufträge zu übernehmen, die ausschließlich die Überweisung von Geldern wie ein reiner Escrow-Agent beinhalten, aber:

• Wenn ein Anwalt mit einem Mandat beauftragt wird (z.B. die Verhandlungsführung bei Immobilienkaufverträgen),
• und als Teil dieses “anwaltlichen Mandats” auch Überweisungen durchführt,
• erhält er für dieses “anwaltliche Mandat” eine Vergütung.

Das ist die Vorgehensweise.

• Anwälte sind gesetzlich dazu berechtigt (und sogar verpflichtet), ein Treuhandkonto zu eröffnen, was im Hinblick auf die Bestimmungen des Kapitalanlagegesetzes zulässig ist.
• Überweisungen durch Anwälte gelten als Handlungen eines Bevollmächtigten und nicht als Devisengeschäfte, was im Hinblick auf das Bankgesetz und das Gesetz über die Abwicklung von Zahlungen zulässig ist.

Demnach können Rechtsanwaltskanzleien und Anwälte, wenn sie in der oben beschriebenen Weise handeln, rechtmäßig “escrow-ähnliche” Dienstleistungen erbringen.

Leistungsübersicht unserer Kanzlei

Escrow-Dienstleistungen durch Rechtsanwaltskanzleien oder Anwälte sind, wie oben erwähnt, nur als Teil der anwaltlichen Tätigkeit im Rahmen von Vertragsverhandlungen und ähnlichen Prozessen verfügbar. Unsere Kanzlei befasst sich umfassend mit der Erstellung und Überprüfung von Verträgen sowie mit Vertragsverhandlungen, die mit verschiedenen Geschäftsbereichen zusammenhängen.

Bereiche, die von der Monolith Rechtsanwaltskanzlei abgedeckt werden: Erstellung und Überprüfung von Verträgen etc.