Juridisk firma og advokater som escrow-agenter

Escrow er et system som sikrer tryggheten i en transaksjon ved at en tredjepart trer inn mellom selger og kjøper. For eksempel:

1. Kjøperen overfører betalingen til selgeren.
2. Selgeren sender varen til kjøperen.

I denne rekkefølgen risikerer kjøperen å overføre betalingen uten å motta varen. Ved å involvere en escrow-agent kan man:

1. Kjøperen overfører betalingen til escrow-agenten.
2. Selgeren sender varen etter å ha mottatt bekreftelse på betaling fra escrow-agenten.
3. Kjøperen bekrefter mottak av varen til escrow-agenten.
4. Escrow-agenten overfører betalingen til selgeren.

Ved å benytte dette systemet kan kjøperen unngå nevnte risiko.

Vanligvis utføres escrow-agentens rolle av trustbanker, men under visse betingelser er det også mulig for advokater og juridiske firmaer å fylle denne funksjonen.

Oversikt over escrow og dets plassering i det japanske rettssystemet

Det sies at escrow-systemet oppsto i midten av det 20. århundre i USA som et system for å sikre oppgjør i eiendomstransaksjoner.

I Japan finnes det ingen spesifikk lov som regulerer “escrow-tjenester” i seg selv. I stedet søker man å utnytte eksisterende lovgivning for å realisere funksjonene og påliteligheten til en escrow-agent. Den mest vanlige metoden som brukes er escrow-tjenester som benytter seg av tillitsmekanismer (trusts), og slike tjenester tilbys av tillitsselskaper og tillitsbanker.

Når man ønsker å tilby escrow-tjenester i Japan, blir følgende lover relevante:

• Investment Law (Shutoku-hō): Det er i utgangspunktet forbudt for andre enn de som er spesielt autorisert av andre lover å “holde innskudd som en del av virksomheten”.
• Banking Law (Ginkō-hō): Det er forbudt for andre enn banker å drive med valutavekslingsvirksomhet (såkalt pengeoverføringsvirksomhet).
• Funds Settlement Law (Shikin Kessai-hō): For de som ikke er banker, er det mulig å drive med valutavekslingsvirksomhet hvis overføringen er på 1 million yen eller mindre per transaksjon, forutsatt at de er registrert.

Ut fra de ovennevnte reguleringene har det blitt vanlig med ordninger som bruker trusts, tilbudt av tillitsselskaper og tillitsbanker, som nevnt tidligere.

Plattformer som Yahoo Auctions og Mercari, som formidler kjøp og salg mellom vanlige brukere, benytter seg ofte av Funds Settlement Law for å tilby escrow-tjenester for transaksjoner på “1 million yen eller mindre”.

Juridiske tjenester for escrow av advokatfirmaer og advokater

Det finnes et behov for å stole på pålitelige advokater og advokatfirmaer for å utføre escrow-funksjoner i situasjoner hvor man ikke kan vente på åpning av kontoer hos tillitselskaper eller tillitsbanker, som ved store transaksjoner. Dette er fordi advokater har tilgang til en spesiell type bankkonto kalt en klientkonto, hvor de kan holde klientens midler og overføre dem i henhold til klientens instruksjoner.

Advokater kan også holde midler i forbindelse med en “oppgave” de har blitt tildelt. Derfor er det mulig for dem å:

1. Motta en oppgave, som forhandling om kjøp og salg av eiendom, fra en kjøper
2. Oppbevare midler for denne oppgaven
3. Overføre midlene i henhold til klientens instruksjoner etter at oppgaven, som forhandlingene, er fullført

De kan ikke bare ta imot oppdrag for selve overføringen av midler som en ren escrow-agent, men de kan:

• Motta oppdrag for advokattjenester, som forhandlinger om eiendomstransaksjoner
• Utføre overføringer som en del av disse advokattjenestene
• Motta honorar for advokattjenestene

Dette er hvordan det fungerer.

• Advokater er lovmessig tillatt (og faktisk pålagt) å åpne klientkontoer, noe som er lovlig i henhold til loven om investeringer
• Overføringer utført av advokater er som agent og ikke valutatransaksjoner, så det er lovlig i forhold til banklovgivningen og loven om betalingssystemer

Dermed kan advokatfirmaer og advokater lovlig utføre tjenester som er “nær” escrow-agentvirksomhet på den måten som er beskrevet ovenfor.

Tjenester tilbudt av vårt kontor

Escrow-tjenester levert av advokatfirmaer og advokater er, som nevnt ovenfor, kun tilgjengelige som en del av advokattjenester, slik som forhandling om kontraktsinngåelse. Vårt kontor håndterer et bredt spekter av tjenester relatert til utarbeidelse og gjennomgang av kontrakter, samt forhandlinger ved kontraktsinngåelse, for ulike typer virksomheter.

Monolith Law Offices tjenesteområder: Utarbeidelse og gjennomgang av kontrakter etc.[ja]