Деятельность юридической фирмы и адвокатов в качестве агентов эскроу

Эскроу – это механизм, который обеспечивает безопасность сделки путем включения третьей стороны между продавцом и покупателем. Например:

1. Покупатель переводит деньги продавцу
2. Продавец отправляет товар покупателю

В такой последовательности покупатель рискует тем, что переведет деньги, но не получит товар. Если в сделку включить эскроу-агента, то:

1. Покупатель переводит деньги эскроу-агенту
2. Продавец отправляет товар после подтверждения получения денег от эскроу-агента
3. Покупатель подтверждает получение товара эскроу-агенту
4. Эскроу-агент переводит деньги продавцу

Таким образом, покупатель может избежать вышеупомянутого риска.

Обычно роль эскроу-агента выполняют доверительные банки, но при определенных условиях такую функцию могут выполнять и адвокаты или юридические фирмы.

Обзор эскроу и его положение в правовой системе Японии

Считается, что система эскроу возникла в середине 20-го века (XX века) в США как механизм обеспечения сделок с недвижимостью.

В Японии не существует закона, который бы регулировал «эскроу-операции» как таковые, поэтому используются существующие правовые системы для реализации функций и обеспечения надежности агентов эскроу. Наиболее распространенной является эскроу-услуга, использующая механизм доверительного управления, которую предоставляют доверительные компании и банки.

При предоставлении эскроу-услуг в Японии возникают вопросы, связанные со следующими законами:

• Закон о вкладах: в принципе запрещено «профессиональное хранение денежных средств» лицами, не имеющими специального разрешения по другим законам.
• Банковский закон: запрещено осуществление валютно-обменных операций (так называемых денежных переводов) небанковскими организациями.
• Закон о денежных расчетах: небанковские организации могут осуществлять валютно-обменные операции с суммой до 1 миллиона иен за одну транзакцию после регистрации.

Исходя из вышеуказанных правовых ограничений, становится понятно, почему общепринятым стало использование схемы с применением доверительного управления через доверительные компании и банки.

Кроме того, платформы, такие как Яху Оку и Меркари, которые служат посредниками в покупке и продаже между обычными пользователями, часто используют механизм Закона о денежных расчетах для осуществления эскроу-операций с суммой «до 1 миллиона иен за одну транзакцию».

Юридические услуги по эскроу от адвокатов и юридических фирм

Существует потребность в услугах надежных адвокатов и юридических фирм, которые могут выполнять функции эскроу, особенно в ситуациях, когда необходимо совершить сделки на большие суммы и нет времени ждать открытия счета в доверительной компании или банке. Адвокаты обладают специальными банковскими счетами для депонирования средств и могут принимать деньги клиентов на эти счета, а затем переводить их по указаниям клиентов.

Кроме того, адвокаты могут принимать деньги в депозит в рамках «порученной им работы». Таким образом, они могут:

1. Получить поручение от покупателя на проведение переговоров по заключению договора купли-продажи недвижимости;
2. Принять деньги для выполнения этой «работы»;
3. Перевести деньги по инструкции клиента после завершения переговоров и в процессе выполнения работы.

Они не могут принимать поручения исключительно на перевод средств, как чистые агенты по эскроу, но могут:

• Принять поручение на выполнение работы адвоката (например, переговоры по договору купли-продажи недвижимости);
• В рамках этой «работы адвоката» также осуществить перевод средств;
• Получить вознаграждение за «работу адвоката».

Это возможно, потому что:

• По закону адвокаты имеют право (или скорее обязаны) открывать «депозитные счета», что является законным в соответствии с положениями закона о вкладах;
• Переводы, осуществляемые адвокатами, являются действиями по поручению и не считаются валютными операциями, что делает их законными в соответствии с банковским законодательством и законодательством о платежных системах.

Таким образом, юридические фирмы и адвокаты могут законно выполнять «работу, близкую к эскроу-агенту», если она осуществляется в вышеописанной форме.

Услуги нашей юридической фирмы

Эскроу-услуги, предоставляемые юридическими фирмами и адвокатами, как упомянуто выше, доступны только в рамках адвокатской деятельности, такой как ведение переговоров по заключению контрактов. Наша фирма широко занимается созданием и проверкой различных бизнес-контрактов, а также ведением переговоров по их заключению.

Сферы деятельности Юридической фирмы “Монолит”: создание и рецензирование контрактов[ja]