Juridiska byråer och advokater som agerar som escrow-agenter

Escrow är en mekanism som vid transaktioner involverar en tredje part mellan säljaren och köparen för att garantera säkerheten i transaktionen. Det innebär till exempel att

1. köparen överför betalningen till säljaren
2. säljaren skickar varan till köparen

I den ordningen finns det en risk för köparen att, trots att betalningen har överförts, inte få varan skickad. Genom att införa en escrow-agent i processen

1. överför köparen betalningen till escrow-agenten
2. säljaren skickar varan efter att ha fått bekräftelse om mottagen betalning från escrow-agenten
3. köparen bekräftar mottagandet av varan till escrow-agenten
4. escrow-agenten överför betalningen till säljaren

kan köparen undvika ovan nämnda risk.

Sådana escrow-agenter är vanligtvis till exempel förtroendebanker, men advokater och juridiska byråer kan också utföra denna funktion under vissa förutsättningar.

Översikt av Escrow och dess position i det japanska rättssystemet

Escrow sägs ha uppstått i mitten av 1900-talet i USA som ett system för att säkra avslut av fastighetstransaktioner.

I Japan finns det ingen lag som specifikt reglerar ‘escrow-tjänster’ i sig, utan man använder befintliga rättsliga system för att sträva efter att realisera funktioner och tillförlitlighet som en escrow-agent. Den mest allmänt använda metoden är escrow-tjänster som använder sig av förtroende (trust) strukturer, där förtroendebolag och förtroendebanker erbjuder dessa tjänster.

När man erbjuder escrow-tjänster i Japan, är följande lagar relevanta:

• Investeringslagen (Shutoku-hō): Det är i princip förbjudet för någon som inte är speciellt tillåten enligt annan lag att ‘professionellt hantera insättningar’.
• Banklagen (Ginkō-hō): Det är förbjudet för icke-banker att bedriva valutaväxlingsverksamhet (så kallad remitteringsverksamhet).
• Lagen om betalningsförmedling (Shikin kessai-hō): Även för icke-banker är det möjligt att bedriva valutaväxlingsverksamhet om överföringen är på mindre än 1 miljon yen per tillfälle, förutsatt att de är registrerade.

Med tanke på ovanstående regleringar har det blivit vanligt med förtroendebaserade scheman som tillhandahålls av förtroendebolag och förtroendebanker, som nämnts tidigare.

Plattformar som Yahoo Auctions och Mercari, som medlar köp och försäljning mellan vanliga användare, använder ofta betalningsförmedlingslagens struktur för att utföra escrow-tjänster för ‘transaktioner under 1 miljon yen’.

Juridiska byråer och advokaters escrow-tjänster

I vissa situationer, som vid högvärdestransaktioner där man inte kan vänta på att öppna ett konto hos en trustbank eller liknande, finns det ett behov av att kunna lita på att en advokat eller juridisk byrå kan agera som en escrow-agent. Advokater har tillgång till speciella bankkonton för förvaring av medel, vilket gör att de kan ta emot klienters pengar på dessa konton och överföra dem enligt klientens instruktioner.

Advokater kan dessutom ta emot pengar i samband med de ‘uppdrag’ de har åtagit sig. Därför är det möjligt för dem att:

1. Ta emot uppdrag relaterade till ‘uppdrag’ som förhandlingar om köp och försäljning av fastigheter från köparen
2. Förvara medel för detta ‘uppdrag’
3. Överföra dessa medel enligt uppdragsgivarens instruktioner vid tidpunkter som efter avslutade förhandlingar

De kan inte agera som rena escrow-agenter och endast ta emot uppdrag för överföringsdelen, men:

• De kan ta emot uppdrag som advokater (till exempel förhandlingar om köp och försäljning av fastigheter)
• Som en del av ‘advokatuppdraget’, även genomföra överföringar
• Ta emot betalning för ‘advokatuppdraget’

Det är på detta sätt det fungerar.

• Advokater är enligt yrkeslagen tillåtna (eller snarare, skyldiga) att öppna ‘förvaringskonton’, vilket är lagligt i förhållande till bestämmelserna i investeringslagen
• Överföringshandlingar utförda av advokater är som agent och inte som valutatransaktioner, vilket är lagligt i förhållande till banklagen och lagen om betalningssystem

Med detta sagt kan juridiska byråer och advokater lagligt utföra ‘escrow-agentliknande tjänster’ på ovan beskrivna sätt.

Tjänster som erbjuds av vår byrå

Escrow-tjänster som tillhandahålls av juristbyråer och advokater är, som nämnts ovan, endast tillgängliga som en del av advokatverksamheten i samband med förhandlingar om avtalsslut och liknande. Vår byrå hanterar ett brett spektrum av tjänster relaterade till skapande och granskning av olika affärsrelaterade kontrakt, samt förhandlingar om avtalsslut.

Monoliths juristbyrås expertisområden: Skapande och granskning av kontrakt etc.[ja]