Tytuł artykułu: „Działalność kancelarii prawnej i adwokatów jako agentów escrow”

Escrow to mechanizm zapewniający bezpieczeństwo transakcji, w którym między sprzedającym a kupującym pojawia się trzecia strona. Oznacza to, że na przykład:

1. Kupujący przekazuje sprzedającemu zapłatę
2. Sprzedający wysyła towar do kupującego

W takiej kolejności kupujący ryzykuje, że po przekazaniu zapłaty nie otrzyma wysłanego towaru. Wprowadzenie do transakcji agenta escrow:

1. Kupujący przekazuje zapłatę agentowi escrow
2. Sprzedający, po otrzymaniu informacji o otrzymaniu zapłaty od agenta escrow, wysyła towar
3. Kupujący po otrzymaniu towaru informuje agenta escrow o jego przyjęciu
4. Agent escrow przekazuje sprzedającemu zapłatę

pozwala kupującemu uniknąć wspomnianego ryzyka.

Chociaż rolę agenta escrow często pełnią banki powiernicze, to adwokaci lub kancelarie prawne również mogą spełniać tę funkcję pod pewnymi warunkami.

Ogólny zarys usług escrow i ich miejsce w japońskim systemie prawnym

Usługi escrow powstały w połowie XX wieku w Stanach Zjednoczonych jako system zabezpieczający transakcje nieruchomości.

W Japonii nie istnieje specjalna ustawa regulująca działalność escrow jako taką, dlatego korzysta się z istniejących przepisów prawnych, aby zapewnić funkcje i wiarygodność agenta escrow. Najczęściej stosowaną formą usług escrow jest wykorzystanie mechanizmu trustowego, a usługi te oferowane są przez firmy trustowe i banki trustowe.

Podczas świadczenia usług escrow w Japonii należy uwzględnić następujące przepisy prawne:

• Ustawa o wkładach kapitałowych: Zasadniczo zakazuje się “przechowywania depozytów jako działalności gospodarczej”, chyba że jest to wyraźnie dozwolone przez inne przepisy prawne.
• Ustawa bankowa: Zakazuje się prowadzenia działalności związanej z wymianą walut (tzw. usługi przekazów pieniężnych) przez podmioty inne niż banki.
• Ustawa o rozliczeniach pieniężnych: Podmioty inne niż banki mogą prowadzić działalność związaną z wymianą walut, jeśli transakcja nie przekracza 1 miliona jenów, pod warunkiem uzyskania odpowiedniego zezwolenia.

Z powyższych regulacji wynika, że powszechnie stosowanym schematem są usługi escrow wykorzystujące trust, oferowane przez firmy trustowe i banki trustowe.

Warto zauważyć, że platformy takie jak Yahoo Auctions czy Mercari, które pośredniczą w sprzedaży między użytkownikami, często korzystają z mechanizmu ustalonego przez Ustawę o rozliczeniach pieniężnych, aby świadczyć usługi escrow dla transakcji nieprzekraczających 1 miliona jenów.

Usługi escrow prowadzone przez kancelarie prawne i adwokatów

Jednak istnieje również zapotrzebowanie na usługi wiarygodnych adwokatów lub kancelarii prawnych, które mogą pełnić funkcję escrow, szczególnie w przypadku transakcji o wysokiej wartości, gdzie nie można czekać na otwarcie konta przez towarzystwo trustowe lub banki trustowe. Adwokaci posiadają specjalne konta bankowe do przechowywania depozytów, na które mogą przyjmować środki pieniężne klientów i dokonywać przelewów zgodnie z ich instrukcjami.

Ponadto, adwokaci mogą przyjmować środki pieniężne w związku z “zadaniem”, które zostało im powierzone. W związku z tym:

1. Mogą otrzymać zlecenie na “zadanie” takie jak negocjacje dotyczące zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości od kupującego,
2. Przyjąć środki pieniężne na potrzeby tego “zadania”,
3. W trakcie wykonywania zadania, na przykład po negocjacjach umowy, przekazać te środki zgodnie z instrukcjami zleceniodawcy.

Takie działania są możliwe do wykonania. Chociaż nie mogą przyjmować zleceń wyłącznie na część dotyczącą przelewu środków, podobnie jak czysty agent escrow, to:

• Mogą otrzymać zlecenie na wykonanie “zadania” adwokackiego (takiego jak negocjacje dotyczące zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości),
• W ramach tego “zadania adwokackiego” również dokonać przelewu,
• Otrzymać wynagrodzenie za wykonanie “zadania adwokackiego”.

W ten sposób działają.

• Adwokaci są uprawnieni (a nawet zobowiązani) do otwierania “kont depozytowych” na mocy prawa zawodowego, co jest zgodne z przepisami prawa o inwestycjach,
• Działania adwokatów polegające na przelewaniu środków są działaniami w charakterze pełnomocnika, a nie transakcjami walutowymi, co jest zgodne z prawem bankowym i prawem o rozliczeniach pieniężnych.

W związku z tym, kancelarie prawne i adwokaci mogą legalnie wykonywać “usługi zbliżone do agenta escrow” w opisany wyżej sposób.

Zapoznaj się z usługami naszej kancelarii

Usługi escrow świadczone przez kancelarie prawne i adwokatów, jak wspomniano powyżej, dostępne są jedynie jako część szerszego zakresu usług prawnych, takich jak negocjacje umów. Nasza kancelaria zajmuje się szeroko pojętym tworzeniem i weryfikacją różnego rodzaju dokumentów biznesowych oraz negocjacjami umów.

Obszary praktyki Kancelarii Prawnej Monolith: Tworzenie i przeglądanie umów[ja]