Arbejde som Escrow Agent udført af Advokatfirmaer og Advokater

Escrow er en mekanisme, der sikrer sikkerheden i en transaktion ved at inddrage en tredjepart mellem sælger og køber. For eksempel, hvis

1. Køberen sender betalingen til sælgeren
2. Sælgeren sender varen til køberen

er der en risiko for, at køberen, selvom han har sendt betalingen, ikke modtager varen. Ved at inddrage en escrow-agent kan dette undgås ved at følge denne procedure:

1. Køberen sender betalingen til escrow-agenten
2. Sælgeren sender varen, efter at have modtaget bekræftelse på betalingen fra escrow-agenten
3. Køberen bekræfter modtagelsen af varen og informerer escrow-agenten
4. Escrow-agenten sender betalingen til sælgeren

Ved at følge denne procedure kan køberen undgå den tidligere nævnte risiko.

Disse escrow-agenter er typisk tillidsbanker, men advokater og advokatfirmaer kan også udføre denne funktion under visse betingelser.

Oversigt over Escrow og dets placering i det japanske retssystem

Escrow siges at være et system, der opstod i USA midt i det 20. århundrede (1950’erne) som en afviklingsbevarende ordning for ejendomshandler.

I Japan er der ingen lov, der regulerer “escrow-tjenester” i sig selv. I stedet udnyttes eksisterende lovgivning for at opnå funktionerne og pålidelighedsgarantierne for en escrow-agent. Den mest almindeligt anvendte metode er at bruge en tillidsstruktur, og det er tillidsvirksomheder og tillidsbanker, der leverer disse escrow-tjenester.

Når man ønsker at levere escrow-tjenester i Japan, er følgende love relevante:

• Investeringsloven (Japansk Investeringslov): Det er generelt forbudt for nogen, der ikke er specielt tilladt i andre love, at “modtage penge som en forretning”.
• Bankloven (Japansk Banklov): Det er forbudt for nogen, der ikke er en bank, at drive valutahandel (såkaldt pengeoverførsel).
• Funds Settlement Act (Japansk Funds Settlement Act): Selv for dem, der ikke er banker, er det muligt at drive valutahandel, hvis de registrerer sig og overfører mindre end 1 million yen ad gangen.

På grund af ovenstående lovgivningsmæssige begrænsninger er det almindeligt at bruge en tillidsstruktur leveret af tillidsvirksomheder og tillidsbanker, som nævnt ovenfor.

Det skal bemærkes, at platforme, der formidler salg mellem almindelige brugere, såsom Yahoo Auctions og Mercari, ofte bruger mekanismen i Funds Settlement Act for at udføre escrow-tjenester for “mindre end 1 million yen ad gangen”.

Escrow-tjenester udført af advokatfirmaer og advokater

Der er dog situationer, såsom store transaktioner, hvor man ikke kan vente på at åbne en konto hos en tillidsvirksomhed eller tillidsbank, hvor man ønsker at en pålidelig advokat eller advokatfirma fungerer som en escrow. Dette skyldes, at advokater har en særlig bankkonto kaldet en klientkonto, hvor de kan holde klientens penge og overføre dem efter klientens instruktioner.

Desuden kan advokater modtage penge for den “opgave”, de er blevet bedt om at udføre. Derfor kan de:

1. Modtage en “opgave” fra en køber om at forhandle om en kontrakt om køb og salg af fast ejendom
2. Modtage penge for denne “opgave”
3. Overføre disse penge i henhold til klientens instruktioner på tidspunkter som efter kontraktforhandlinger i løbet af udførelsen af opgaven

Det er muligt at udføre sådanne opgaver. Selvom de ikke kan acceptere anmodninger om kun at overføre penge som en ren escrow-agent, kan de:

• Acceptere anmodninger om advokatopgaver (såsom at forhandle om en kontrakt om køb og salg af fast ejendom)
• Udføre overførsler “også” som en del af disse “advokatopgaver”
• Modtage betaling for disse “advokatopgaver”

Dette er den form, det tager.

• Advokater er tilladt (faktisk er de forpligtet) at åbne en “klientkonto” i henhold til loven, hvilket er lovligt i forhold til investeringsloven
• Overførsler udført af advokater er overførsler som agenter, ikke valutahandel, så de er lovlige i forhold til bankloven og betalingslovgivningen

Derfor kan advokatfirmaer og advokater lovligt udføre “escrow-agent (eller lignende) tjenester” på denne måde.

Oversigt over vores tjenester

Escrow-tjenester leveret af advokatfirmaer og advokater kan kun tilbydes som en del af advokatopgaver, såsom kontraktforhandlinger, som nævnt ovenfor. Vores firma håndterer en bred vifte af opgaver relateret til kontraktudarbejdelse, kontrol og kontraktforhandlinger for forskellige forretninger.

Monolith Advokatfirma’s områder af ekspertise: Kontraktudarbejdelse og gennemgang, etc. [ja]