シンガポールの不動産法を弁護士が解説

シンガポール共和国（以下、シンガポール）の不動産法は、英国のコモンローを基礎としながらも、極めて限られた国土面積と高い人口密度という独自の地理的・社会的要件に適応するため、非常に精緻かつ特異な発展を遂げてきました。日本企業がシンガポールに進出する際、あるいは日本人が駐在や投資の目的でシンガポールに滞在する際、不動産の取得や賃貸借は避けて通れない重要なプロセスとなります。しかし、日本の民法や借地借家法が定める不動産法制と同じ感覚で取引に臨むと、思わぬ法的リスクや莫大な金銭的負担を抱えることになります。

第一に、シンガポールにおける土地の大半は国に帰属し、民間には通常99年または999年の「有限保有権（リースホールド）」として付与される形式をとっている点が挙げられます。日本の絶対的な所有権とは異なり、期間満了とともに土地は国に返還されるという大原則があります。

第二に、登記制度にはトレンズシステムが採用されており、不動産権原法（Land Titles Act）に基づき、登記された権利者が絶対的に保護されるため、不動産取引の安全性は極めて高いという特徴があります。日本の登記には公信力がないのに対し、シンガポールでは国家が登記の真正を保証します。

第三に、外国人による不動産所有は厳格に制限されており、コンドミニアム等の取得は可能であるものの、一戸建てや公営住宅（HDB）の取得には政府の特別許可が必要不可欠です。住宅用不動産法（Residential Property Act）により、名義借りなどの迂回行為には重い刑事罰が科されます。

第四に、外国人や法人の不動産取得に対しては、投機抑制を目的とした極めて高額な追加買主印紙税（ABSD）が課されるため、資金計画において最大限の注意を払う必要があります。特に外国人のABSD税率は現在60%に達しています。

第五に、賃貸借契約においては契約自由の原則と買主注意原則（キャビアット・エンプター）が強く機能しており、日本の借地借家法のような強力な借主保護法制が存在しないため、外国人駐在員向けの中途解約条項（ディプロマティック・クロース）等の特約を契約書に明記することが実務上必須となります。

これらの法的構造を理解することは、シンガポールにおける安全なビジネス運営と生活基盤の確立において極めて重要です。本記事では、具体的な法令や判例を交えながら、シンガポールにおける不動産取引の法的構造を深く掘り下げていきます。

シンガポールにおける不動産権の種類と登記制度の法的構造

日本法における不動産所有権は、民法第207条に基づき土地の上下に及び、原則として永久かつ絶対的な権利として観念されています。しかし、シンガポールにおける土地の根源的な所有権のあり方はこれと根本的に異なります。シンガポールでは英国法の伝統を受け継ぎ、土地は究極的には国家（State）に帰属するという法理が採用されています。これを基礎として、国家が私人に対して土地を利用・占有する権利を付与するという形式がとられています。

具体的には、不動産権は主に「自由保有権（Freehold）」と「有限保有権（Leasehold）」の二種類に大別されます。自由保有権は、期間の制限なく無期限に不動産を保有できる権利であり、日本の所有権に最も近い概念です。しかし、シンガポール国内において自由保有権が設定されている土地は、歴史的に古い一部の地域や特定の高級住宅街等に限られており、不動産市場全体から見れば非常に稀少です。

現在、シンガポールの不動産市場で取引されている大半の不動産は有限保有権という形態をとっています。これは国から土地を一定期間（通常は99年、古いものでは999年）借り受ける権利です。新しく開発される公営住宅（HDB）や民間コンドミニアムの敷地は、ほぼ例外なく99年の有限保有権として政府から払い下げられます。有限保有権の期間が満了すると、土地の権利は消滅し、自動的に無償で国家に返還されることになります。この制度的構造から、シンガポール政府は限られた国土を国家が長期的に循環させ、時代に合わせた都市計画を機動的に実行していくという方針を持っていることが言えるでしょう。

不動産の登記制度については、Land Titles Act 1993（不動産権原法、以下「LTA」）に基づき、「トレンズシステム」と呼ばれる制度が採用されています。この法律の詳細な条文はシンガポール政府法令サイトで確認することができます。

参考：シンガポール政府法令サイト

日本の不動産登記制度では、登記はあくまで第三者に対する「対抗要件」に過ぎず（民法第177条）、当事者間の意思表示のみで所有権の移転が生じます。さらに、日本の登記には「公信力」がないため、登記簿を信じて取引を行ったとしても、真の権利者が別に存在した場合は買主は保護されないという重大なリスクが存在します。これに対し、シンガポールのトレンズシステムでは、登記簿に権利者として記載されることによって初めて完全な法的権利が創設・移転されます。LTA第46条では、登記の絶対的効力（Indefeasibility of Title）が明文で規定されています。登記された権利者は、他の法令に基づく権利の主張や前権利者の手続き上の瑕疵にかかわらず、その不動産を完全に保有するものとして国家によって絶対的に保護されます。これにより、「ミラーの原則（登記簿が真実を正確に反射する）」と「カーテンの原則（買主は登記簿の背後にある過去の取引履歴を遡って調査する必要がない）」が機能し、不動産取引の安全性と迅速性が強力に担保されています。

ただし、この絶対的保護にも例外が存在します。LTA第46条第2項等において、登記名義人またはその代理人が詐欺や文書偽造に関与していた場合（Fraud or forgery）には、その権利を失うことが規定されています。この例外規定が真っ向から争われた重要な判例として、Bebe bte Mohammad v Tan Fong Lung事件（シンガポール控訴院、2006年10月16日判決）があります。この事件において裁判所は、代理人が無効な権原証明書を不当に使用して登記を行った行為が、詐欺や非良心的な行為に該当するかどうかを厳格に審査しました。結果として、トレンズシステムによる絶対的な公信力の下であっても、当事者やその代理人自身が不正行為に直接関与した場合には保護の対象外となる旨の判断が下されました。この判例の学理的な分析は、シンガポール国立大学の法学術誌で確認することができます。

参考：シンガポール国立大学法学術誌

シンガポールにおける集合住宅の所有形態と一括売却制度

シンガポールにおいて日本人の駐在員や投資家が関係する不動産物件の多くは、コンドミニアムなどの集合住宅です。これらの物件の法的な取り扱いは、Land Titles (Strata) Act 1967（不動産権原（区分所有）法、以下「LTSA」）によって規定されています。この法律は日本の「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」に相当する役割を果たしており、各住戸の専有部分（Strata lot）と、敷地やプール、ジムなどの共用部分（Common property）の権利関係を明確に定めています。LTSAの中で、投資家やデベロッパーの観点から特筆すべき制度が、Part VAに規定されている「一括売却（En-bloc saleまたはCollective sale）」の制度です。これは、一定の法定要件を満たした場合には、少数の反対者がいたとしても、管理組合を通じてコンドミニアム全体（全住戸および共有部分）を開発業者に一括して売却できる強力な仕組みです。

日本の区分所有法においても建替え決議の制度は存在しますが、区分所有者および議決権の各5分の4以上という非常に高いハードルが設定されており、合意形成が難航するケースが少なくありません。これに対し、シンガポールのLTSAでは、不動産の老朽化対策と土地の有効利用を促進するため、築年数に応じてより柔軟な合意基準が設けられています。具体的には、築10年未満の物件については持分割合および専有面積の90%以上の同意が必要ですが、築10年以上の物件については80%以上の同意を得ることで一括売却の手続きを進めることが可能です。

一括売却に向けた合意形成がなされた場合、売却推進委員会はStrata Titles Boards（区分所有権委員会）に対して公式な申請を行い、法的な審査と承認を得る手続きに入ります。この承認プロセスでは、売却代金の分配方法の公平性や、独立した鑑定士による評価額の妥当性などが厳密に審査されます。この一括売却制度により、シンガポールでは老朽化した不動産の再開発が極めて活発に行われています。投資家にとっては、市場価格を上回るプレミアム価格での売却による多額のキャピタルゲインを得る絶好の機会となる一方で、その物件での居住を継続したいと願う少数の所有者にとっては、法的手続きによって強制的に立ち退きを迫られるリスクを内包しているという点に留意する必要があります。

外国人によるシンガポール不動産所有の厳格な制限

日本においては、外国人や外国法人が不動産を取得する際、外為法に基づく安全保障上の事前届出や事後報告等の手続きが必要となる場合はあるものの、原則として国籍を理由とした不動産取得の根本的な制限は存在しません。しかし、シンガポールでは国土の狭さを背景に、海外からの無秩序な投機資金の流入を防ぎ、自国民の住環境を保護するため、外国人による不動産所有に対して極めて厳格な制限が設けられています。この規制の中核となるのが、Residential Property Act 1976（住宅用不動産法、以下「RPA」）です。この法律の詳細な条文はシンガポール政府法令サイトで確認することができます。

参考：シンガポール政府法令サイト

RPAにおいて「外国人（Foreign person）」とは、シンガポール国民、全役員および全株主がシンガポール国民であるシンガポール法人等以外のすべての者を指します。したがって、日本国籍を有する個人はもちろんのこと、日本企業が100%出資して設立したシンガポールの現地子会社であっても、RPAの適用上は「外国人」として扱われることになります。外国人が事前の許可なく自由に購入できる住宅用不動産は、主に民間開発業者によるコンドミニアムのユニットや、一定の要件を満たしたアパートメントに限られます。また、政府の事前の認可を受けた大規模なコンドミニアム開発区域内に存在する、テラスハウスやタウンハウスなどの「ストラタ・ランデッド・ハウス（Strata landed house）」についても購入が認められています。

一方で、一戸建て住宅（バンガロー）やテラスハウス、セミデタッチドハウスなどのランデッド・プロパティ（土地付き不動産）、および空き地そのものを取得するためには、シンガポール国土庁（SLA）内に設置されているLand Dealings Approval Unit（LDAU）に対し、特別な承認を申請しなければなりません。この承認のハードルは極めて高く、申請者が最低でも5年以上のシンガポール永住権（PR）を継続して保持していることに加え、シンガポール国内において課税対象となる高い所得を申告しているなど、シンガポール経済に対する「例外的な経済的貢献」を行っていることが厳しく審査されます。なお、国内で唯一の例外として、セントーサ島内に開発された高級リゾート住宅地である「セントーサ・コーヴ（Sentosa Cove）」内のランデッド・プロパティについては、外国人であってもSLAの迅速な承認のもとで購入することが可能となっています。

こうした厳格な規制を潜脱するため、過去にはシンガポール国民の名義を借りて不動産を購入しようとする事案が見られました。しかし、RPA第23条はこのような名義借り（Nominee）行為を明確に禁止しています。外国人がシンガポール国民を名義人として指定すること、およびその目的で設定されたあらゆる形態の信託は、最初から法的に無効（Void）とされ、結果的信託（Resulting trust）も成立しないと明記されています。さらに、この規定に違反した場合には、最高10万シンガポールドルの罰金、最長3年の禁錮刑、またはその両方という非常に重い刑事罰が科されます。

この規定が厳格に適用された著名な事例として、Public Prosecutor v Song事件（シンガポール地方裁判所、2017年〜2018年付近の事案）があります。この事件では、帰化したシンガポール国民の女性が、3人の外国人の名義人として制限付き不動産であるセミデタッチドハウスを複数購入した罪で訴追されました。資金はすべて外国人から提供され、契約は中国国内で行われるなど入念な工作がなされていましたが、当局に発覚して有罪判決を受けました。この事件に関する報道は現地メディアで確認することができます。

参考：The Straits Timesの公式ウェブサイト

また、単なる名義貸しだけでなく、家族間で名義を分散させる行為も重大な民事上の紛争を引き起こす原因となります。Jenny Prawesti v Sauw Tjiauw Koe事件（シンガポール高等裁判所、2025年判決）では、家族間で複雑な割合で名義を分散して購入された複数の不動産の真の所有権を巡り、多額の費用と長期間を費やす訴訟へと発展しました。これらの事例から、日本企業や個人がシンガポールで不動産取引を行う際、現地の知人や従業員の名義を借りるなどの不透明な行為は、刑事罰と財産喪失の致命的なリスクを伴うということが言えるでしょう。

シンガポールの公営住宅（HDB）に関する特有の規制

シンガポール国民の約8割が居住しているのが、住宅開発局（Housing & Development Board、以下「HDB」）が開発し供給する公営住宅です。HDBフラットは、国民の住環境を低廉な価格で保障するための重要な政策的資産であるため、民間コンドミニアム以上に厳格かつ複雑な取得制限が設けられています。まず大前提として、永住権を持たない純粋な外国人は、いかなる場合であってもHDBフラットを購入することは完全に禁止されています。シンガポール永住権（PR）を保持している外国人であっても、政府から新築のHDB（BTOなど）を直接購入することは許可されていません。PR保持者が購入できるのは、既に市場に出回っている中古のHDB（リセールフラット）のみです。

さらに、PR保持者がリセールフラットを購入するためには、HDBが定める厳格なスキームの要件を満たす必要があります。代表的なものとして「Public Scheme（家族構成スキーム）」や「Fiance/Fiancee Scheme（婚約者スキーム）」があります。これらのスキームを利用するためには、購入者および同居予定の家族全員が、PR資格を取得してから少なくとも3年以上継続して保持している必要があります。また、単身のPR保持者は原則としてHDBを購入することができません（シンガポール国民であれば35歳以上等の条件で単身購入が可能ですが、PRにはこの特例は適用されません）。

さらに、シンガポール政府は各地域や居住ブロックごとの民族構成の極端な偏りを防ぐため、「民族統合政策（Ethnic Integration Policy、EIP）」および「PRクオータ」という独自の政策を実施しています。希望する物件のブロックにおいて、購入者の属する民族やPR保持者の割合が既に政府の定める上限に達している場合には、どれほど資金があっても購入が許可されないという制限が存在します。このような点から、日本人の駐在員やPR保持者が自己居住用としてHDBの購入を検討する際には、民間物件の購入とは根本的に異なる複雑な行政要件をすべてクリアしなければならないと言えます。

シンガポールの不動産取引における税制と追加買主印紙税

シンガポールの不動産法制を理解する上で、物理的な所有制限と同等、あるいはそれ以上に重要となるのが不動産関連の税制です。シンガポール政府は、不動産市場の過熱を防ぎ住宅価格の安定を図るための強力なマクロプルーデンス政策として、印紙税（Stamp Duty）を極めて機動的に活用しています。日本の不動産取得税や登録免許税と比較しても、その税率は信じがたいほど高く設定されています。すべての不動産購入者は、国籍を問わず、物件の購入価格または市場価値のいずれか高い方の金額に基づいて、基本印紙税（Buyer’s Stamp Duty、以下「BSD」）を支払う義務があります。BSDの税率は物件価格に応じて段階的に上昇する累進課税となっており、最高で6%が課されます。

しかし、外国人投資家や法人にとって最大の障壁となるのが、追加買主印紙税（Additional Buyer’s Stamp Duty、以下「ABSD」）の存在です。ABSDは、購入者の国籍や永住権の有無、および既に所有している不動産の数によって税率が大きく異なります。シンガポール内国歳入庁（IRAS）は、海外からの投機を抑制する目的でABSDの税率を年々劇的に引き上げてきました。2018年の時点では外国人の税率は20%でしたが、2021年12月には30%に引き上げられ、直近の2023年4月27日の大規模な法改正では、一挙に60%という驚異的な税率に設定されました。この税率の詳細な変遷や関連規定は、シンガポール内国歳入庁の公式ウェブサイトで確認することができます。

参考：シンガポール内国歳入庁の公式ウェブサイト

以下の表は、IRASの規定に基づく2023年4月27日以降に適用されている主なABSD税率をまとめたものです。

例えば、日本人が個人として市場価値200万シンガポールドル（約2億2000万円）のコンドミニアムを購入する場合、最高6%のBSDに加えて、60%のABSD（120万シンガポールドル）が課されます。結果として、税金だけで購入価格の半分以上の金額を別途現金で用意しなければならない計算になります。国際的な例外として、米国やスイスなどシンガポールと特定の自由貿易協定（FTA）を結んでいる国の国民は、シンガポール国民と同等に扱われ、1件目の購入時にはABSDが免除されます。しかし、日本はシンガポールと経済連携協定を結んではいるものの、この不動産購入に関する国民待遇の対象国には含まれていないため、日本人は原則通り60%のABSDを全額負担しなければなりません。

企業が従業員の社宅として、あるいは投資目的で住宅用不動産を取得する場合はさらに厳しく、「法人」として65%のABSDが課されます。また、信託制度を用いた税逃れを封じ込めるため、2022年5月以降、生前信託（Living trust）へ住宅用不動産を移転する場合も、法人と同様に一律65%のABSDが課されることになりました。複数人で共同購入する場合、例えばシンガポール国民と外国人が共同で一つの物件を購入する際には、最も高いプロファイルである外国人の税率（60%）が物件全体の価値に対して適用されるという極めて厳格なルールとなっています。このような強力な懲罰的課税措置から、日本企業がシンガポール駐在員用の住居を手配する際には、自社で物件を購入するのではなく、賃貸借契約を締結することが、財務的観点から実質的に唯一の合理的な選択肢となります。

シンガポールの不動産賃貸借契約と実務上の留意点

上述の通り、不動産購入のハードルが極めて高いため、日本企業がシンガポールに進出する際のオフィス手配や、駐在員の住居確保は、ほぼ例外なく賃貸借契約（Tenancy Agreement）を通じて行われます。シンガポールの不動産賃貸借契約は、英国コモンローの「契約自由の原則」に全面的に立脚して成立しています。日本の借地借家法が定めるような、貸主からの解約を制限する正当事由制度や、契約が自動的に継続する法定更新制度といった、強行法規による手厚い借主保護の仕組みは一切存在しません。したがって、契約書に記載された文言がすべてにおいて優先されます。

住宅の賃貸借契約期間は、一般的に1年から2年が標準的です。契約期間が満了すれば、貸主は自由に契約の終了や、市場価格に合わせた大幅な家賃の引き上げを要求することができます。不動産エージェントへの仲介手数料については、賃貸期間と家賃額に応じて慣行が異なります。2年契約で一定額以上の家賃の場合、貸主側が全額を負担する慣行が見られますが、1年契約の場合や家賃が比較的低い場合は、借主が家賃の0.5ヶ月から1ヶ月分程度の手数料を自身のエージェントに支払うことが求められます。

外国人駐在員が物件を借りる際に、実務上最も重要となる特約が「ディプロマティック・クロース（Diplomatic Clause、外交条項）」です。これは、借主が会社からの突然の転勤命令によってシンガポール国外へ異動となる場合や、解雇等で雇用契約が終了してシンガポールを離れなければならなくなった場合に限り、中途解約できる権利を定めた条項です。一般的な適用条件は「最低12ヶ月間の居住」と「2ヶ月前の書面による解約通知」の組み合わせです。つまり、契約開始から12ヶ月が経過して初めて解約通知を出すことができ、そこからさらに2ヶ月の予告期間が必要となるため、実質的には最低でも14ヶ月間は家賃を支払う法的な義務が生じます。

通知を行う際には、雇用主からの転勤証明書等の公的な証拠書類（Documentary evidence）の提出が厳格に求められます。もしこの特約が契約書に存在しないまま中途解約を強行した場合、残りの契約期間分の家賃を全額支払う義務を負うことになります。また、ディプロマティック・クロースを行使して早期退去する場合、貸主が最初に負担したエージェント手数料のうち、残存期間に応じた日割り分を借主が貸主に対して返金（払い戻し）しなければならないというペナルティ条項がセットで組み込まれることが一般的であるため、契約時の文面確認が欠かせません。

さらに、シンガポールの不動産取引における極めて重要なもう一つの法理に「買主注意原則（Caveat Emptor、キャビアット・エンプター）」があります。これは、買主（または借主）は自らの責任で対象物件の状態を徹底的に確認した上で契約を結ぶべきであり、契約締結後に発見された欠陥について、売主や貸主は原則として一切の責任を負わないという厳格なルールです。日本の民法が定める契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）とは異なり、シンガポールでは「現状有姿（As is, where is）」という条項が契約書に含まれるのが標準的です。

この原則は、民事訴訟においても裁判所によって強固に支持されています。Ong Keh Choo v Paul Huntington Bernardo and another事件（シンガポール控訴院、2020年9月23日判決）においても、最高裁判所は商業取引におけるキャビアット・エンプターの原則の重要性を再確認し、当事者は自らの責任で文書の条件を熟知し、リスクへの予防策を講じる義務がある旨を明確に判示しました。この判決文はシンガポール最高裁判所の判例サイトで確認することができます。

参考：シンガポール最高裁判所判例サイト

この厳格な法理に対抗するため、賃貸借の実務においては、契約開始日から最初の30日間を「問題解決期間（Warranty Period）」として設定し、この期間内に発見された設備の故障や欠陥については貸主の全額負担で修理するという特約を設けることが必須の防衛策となります。また、その期間経過後の日常的な小規模修繕（Minor Repair）についても、1回の修理につき150〜200シンガポールドルまでは借主が負担し、それを超える金額を貸主が負担するといった責任分界点を契約書に明記しておく必要があります。

まとめ

本記事で解説したように、シンガポールの不動産法制は、国家による長期的な土地管理を可能にするリースホールド制や、取引の絶対的安全性を提供するトレンズシステムなど、非常に合理的かつシステマティックな構造を有しています。その一方で、限られた国土を守るために外国人による土地取得は極めて厳しく制限されており、法人による取得を含む不動産購入には最高65%にも達する追加買主印紙税（ABSD）が課されるなど、外国人投資家には事実上の購入禁止とも言える厳しいハードルが設けられています。また、賃貸借契約においては契約自由の原則と買主注意原則（キャビアット・エンプター）が徹底されており、日本の借地借家法のような手厚い借主保護は一切期待できません。

したがって、シンガポールへのビジネス展開において不動産を取得・賃借する際には、現地の法規制や税制、実務上の商慣行を正確に把握し、ディプロマティック・クロースの挿入や責任分界点の明確化など、リスクを最小化するための極めて慎重な契約書の作成が不可欠です。モノリス法律事務所では、こうしたシンガポールにおける不動産取引に関わる各種法務や、現地の商慣行を踏まえた契約書の作成・レビューなどのサポートを提供いたします。国際的なビジネス展開に伴う法的な課題に対し、現地の法律の深い理解に基づいた適切な対応策を講じることが、海外進出成功の鍵となります。